МАЛОГАБАРИТКА — квартира с маленькой жилой площадью (1 к. кв. — до 16 м2, 2 к. кв. — до 27 м2, 3 к. кв. — до 36 м2).МАЛОСЕМЕЙКА — квартира в бывшем общежитии.По мнению риэлторов, 70% покупателей жилья в области - это москвичи, и москвичи молодые, которые обычно стоят перед дилеммой: купить
малогабаритное жилье в Москве или приобрести комфортное жилье в новостройке в ближайшем Подмосковье. Предпочтение часто отдается второму. В городах - спутниках Москвы цены на недвижимость все еще ощутимо ниже столичных. Спрос в Подмосковье смещен в сторону качественного жилья бизнес-класса.Какие квартиры считаются малогабаритными? Маленькие – понятно, но насколько именно? Или сформулируем иначе – где проходит граница, отделяющая
малогабаритное жилье от обычных небольших квартир? К категории малогабаритных относятся однокомнатные квартиры площадью до 29-30 кв. м, двухкомнатные – до 36-39 «квадратов».Другие специалисты, однако, с такой точкой зрения не согласились. «Однушка» в 30 кв. м – это практически нормальное типовое жилье.Вспомним, что 35 кв. м – это однокомнатная квартира в современном панельном доме, которую иногда даже называют «улучшенной планировкой».
Малогабаритное жилье по праву носящее такое название, – это квартира до 20 кв. м (однокомнатная). Для двухкомнатных «порог»
метров 24-25.Комната в такой квартире не превышает 12 кв. м (а если общая площадь всей квартиры 13-14
метров, то комната «скукоживается» до 8-9). Кухня чаще всего – не отдельное помещение, а небольшой закуток при комнате, либо плита установлена в прихожей. Санузел – всегда совмещенный, при этом ванна будет либо сидячая, либо ее не окажется вовсе. В общем, ничего лишнего.Где они есть?Основная масса
малогабаритного жилья появилась в начале 60 годов. Период правления Хрущева вообще не отличался архитектурными излишествами, дома в тот период строили небольшие – а
малогабаритное жилье получилось самым «хрущевистым» из всех хрущевок. Построены же они там, где вообще в тот момент велось строительство. То есть не в центре Москвы (даже в те времена понимали, что подобные здания город не красят) и не на самых окраинах – территории вдоль самой МКАД застраивались уже позднее, в 70-х. Так что «ареал»
малогабаритного жилья – т. н. Срединный пояс Москвы, на уровне 4-5-й станции
метро от Кольцевой линии. Больше всего их на востоке и северо-востоке нашего города, в районах вроде Медведково и Измайлово.Кроме Москвы,
малогабаритное жилье активно строилось в городах Подмосковья – Долгопрудном, Раменском, Королеве, Лыткарино, Домодедово, Химках… И сегодня они составляют существенную долю предложений на рынке. По состоянию на третью декаду декабря на продажу было выставлено около 70 малогабаритных квартир, при этом непосредственно на Москву приходилось не более 30 из них (а если брать самые маленькие – до 15 кв. м – то их продается всего 5-7 штук на всю Москву). Остальное – в области. При жестком отборе (квартиры до 15-16 кв. м) выяснится, что такие объекты есть только в пятиэтажках. Причем исключительно кирпичных: панельное домостроение является индустриальным, а
малогабаритное жилье в очень больших количествах строить так и не стали. Если же относить к категории
малогабаритное жилье побольше (от 22 кв. м), то их можно найти и в девятиэтажках, и даже в 12-этажных домах. При этом - какой бы ни была этажность, дома эти уже весьма ветхие, и большая часть их планируется к сносу не позднее 2015 года.
Дешево, но дорого
Все специалисты отмечают этот факт:
малогабаритное жилье стоят очень дорого и очень дешево. И парадоксальным это кажется только на первый взгляд. Дело в том, что стоимость недвижимости можно посчитать за весь объект, а можно за квадратный метр. Целиком «малогабаритка» стоит не так много – в периферийных районах цены составляют порядка $ 100-110 тысяч. Однако если пересчитать на метры… Вот прогремевший на всю страну реальный случай из практики, рассказанный специалистами . Квартира площадью 12,9 кв. м в Измайлово была выставлена за $ 93 тысячи. Цена квадратного метра получалась $ 7214, что сравнимо с ценами на жилье бизнес-класса. При этом квартира заинтересовала 250 потенциальных покупателей.Почему же метр в квартирах гостиничного типа стоит так дорого – средняя цена на нормальное жилье сегодня, напомним, около $ 4000 за кв. м? Ответов несколько. Прежде всего, люди покупают не метры, а объекты целиком. «Малогабаритка» в целом дешева – значит, на цены здесь сильнее давление платежеспособного спроса. При этом квартира обеспечивает жителю индивидуальное существование – многие, думается, согласятся с тем, что лучше 13 собственных
метров, чем комната в 20 кв. м, и большая кухня и санузел – но в коммуналке с соседями или с любимой тещей. Наконец, малогабаритных квартир на рынке элементарно мало – а любой дефицитный товар в цене растет.Что касается самых дорогих предложений, то, по данным агентства DOKI, это квартира в 14 кв. м по цене $ 250 тысяч – каждый метр стоит, таким образом, по $ 17800, а это уже уровень цен даже не бизнес-, а элит-класса. Стоимость объясняется местоположением: в пяти минутах пешком от станции
метро «Цветной бульвар». Весьма нетипичное для
малогабаритного жилья – квартира, скорее всего, появилась не в результате строительства в 60 годы, а в ходе перепланировки какого-то дореволюционного здания. Так или иначе, жилье ставит ценовые рекорды. Сегодня за такие деньги можно купить недвижимость (причем отнюдь не
малогабаритное жилье ) не только в Москве, но и в Чехии, Черногории, Испании.Кто и зачем их покупает?Несмотря на высшей степени спартанские условия для жизни,
малогабаритные квартиры пользуются огромным спросом.
Малогабаритного жилья мало, и они «улетают» за несколько дней. Спрос был стабильно высоким даже в условиях стагнации, царившей в последние полтора года. Что уж говорить о более активном рынке!Покупают «гостинки» в первую очередь люди, стесненные в средствах – те, кто просто не может приобрести что-то более достойное. А таких покупателей на рынке всегда в избытке. До 70% приобретающих – приезжие: продав жилье в своем регионе и добавив некую сумму, они могут себе позволить только малогабаритную квартиру. Часто приезжие рассматривают это приобретение как первый шаг – года через два, накопив денег, они купят нечто «нормальное».Помимо этого, небольшие и дешевые квартиры всегда были «разменной монетой» на рынке недвижимости. Их можно использовать и для расселения коммунальных квартир, и как жилье для молодой семьи или же для престарелых родителей. Еще один вариант – приобретение площади как инвестирование: для сдачи в аренду, вложения свободных денежных средств.Наконец – в свете активно идущей в Москве программы по сносу пятиэтажных домов –
малогабаритное жилье довольно выгодно приобретать как раз с прицелом на расселение. Город обязан предоставить отселяемым отдельную квартиру – а сегодня в новых домах они не бывают менее 35 кв. м. Получается, что государство помогает частным инвесторам удвоить, а то и утроить вложенный капитал.Перспективы: «малыши» неинтересны строителям. Несмотря на популярность
малогабаритного жилья можно предсказать постепенное увядание этого рынка: старые квартиры с рынка уходят (снос и реконструкция пятиэтажек), новые же не появляются.Московские власти не раз говорили, что хотели бы, чтобы квартиры небольшой площади появлялись. Целесообразно строительство домов с малогабаритными квартирами» - чтобы очередники получали ровно столько квадратных
метров, сколько положено по норме. Однако реально в городе построен лишь один такой дом – серии П-46ММ в Южном Бутово. Строение, уже получившее в народе наименование «лужковки», признания жителей не получило – и это неудивительно. Куда более существенно, что не понравился проект и строителям. Тут все довольно просто – они отчитываются (перед городским руководством) в тысячах и миллионах квадратных
метров построенного жилья. С маленькими квартирами больше возни – и стен ставь больше, и обоями их оклеивай, и сантехнику в каждой квартире устанавливай… Куда как проще гнать современные «аэродромы», где трудозатраты в пересчете на 1 кв. м заметно меньше.В общем, число желающих
купить малогабаритную квартиру в ближайшие годы вряд ли станет меньше, а вот предложение сократится.Перспективы рынка недвижимости Подмосковья не менее широки, чем рынка недвижимости Москвы, ведь строительство подмосковной недвижимости территориально может захватить большие площади. Принципиальным отличием рынка недвижимости Подмосковья от столичного является то, что многие его сегменты еще только начинают развиваться. К тому же цены на недвижимость Подмосковья существенно ниже московских.Хотя темпы ежемесячного прироста по-прежнему далеки от нормы, характерной для стабильного рынка недвижимости, увеличение объема предложения свидетельствует об адаптации застройщиков к новым правилам ведения бизнеса и о тенденции к восстановлению объемов строительства. В таких условиях выход первичного рынка Подмосковья из состояния ажиотажного роста будет более медленным, чем в Москве. Однако ситуацию осложняет то обстоятельство, что спрос на
малогабаритное жилье эконом-класса – самый ходовой товар на рынке жилья Подмосковья – усиливается за счет московских покупателей, выдавленных с московского рынка жилья высокими темпами ценового прироста. А достаточно значительная доля инвестиционно-спекулятивных покупок способствует сохранению потребительского спроса.
