Купить вторичное жилье в Подмосковье.

Вторичное жилье в Подмосковье имеет свои положительные стороны.

Недвижимость делится на две основные категории, это первичное жилье (новостройки) и вторичное жилье.
В новостройках есть свои положительные моменты, "предположительно" новые строительные материалы железобетонных конструкций, новые коммуникационные линий электричества и теплосети (которым ряд новоселов производит замену). В общем, все новое. В свою очередь вторичное жилье в Подмосковье тоже имеет свои положительные стороны.Во первых, сразу видно что из себя представляет конкретное вторичное жилье в Подмосковье. По внешнему виду лестничной площадки можно составить общее представление о соседях проживающих в данном вторичном жилье в Подмосковье . Пообщавшись с жильцами данного дома, можно узнать, как работают коммуникационные линий электричества, теплосети, телефоны и многое другое. Предлагается реальный готовый товар, который можно увидеть, оценить, и что не мало важно, известна окончательная стоимость.Вторичное жилье в Подмосковье состоит в значительной степени из ветхих домов. Однако за последние пять лет произошла его мощная подпитка за счет перехода объектов с первичного на вторичный рынок. Как известно, немалую долю квартир в новостройках приобретают для инвестиционных целей, и после завершения строительства или даже до этого момента некоторые владельцы выставляют недвижимость на продажу». Прежде комфортного жилья в Подмосковье действительно не хватало, но за последние годы ситуация резко изменилась Появилось больше качественных объектов, но и стоят они заметно дороже, чем старый жилой фонд.Наибольший выбор квартир в новых домах приходится на ближнее Подмосковье.Разно-образны предложения на вторичном рынке в таких городах, как Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Балашиха, Химки. В последние годы здесь активно возводили как типовое жилье, так и дома по индивидуальным проектам. Хорошие варианты имеются в Королеве, Красногорске, Одинцове.В этих городах растет и общий уровень качества жизни. Возводятся объекты инфраструктуры, появляются новые рабочие места, развивается транспортная сеть. Тем не менее типичное явление миграции, когда миллионы людей каждое утро едут на работу в Москву, а вечером возвращаются, не исчезает.Что происходит с ценами? Они растут. Но так происходит везде. В деталях же имеется разница.Рынок вторичного жилья в Подмосковье развивается по аналогии со столичным, но с некоторым запозданием. Если в Москве происходит резкое повышение цен, то через два-три месяца это повторяется и в области». Рост стоимости жилья подогревают большой спрос, инфляция, постоянное подорожание стройматериалов, а также местная администрация.Цены на подмосковные квартиры ниже столичных. Готовое жилье стоит не меньше 4 млн, причем квартира будет, что называется, «на выселках»: 20 минут транспортом от станции метро «Петровско-Разумовская», первый этаж, состояние, требующее ремонта. А в Железнодорожном за 3,9 млн руб. в новом доме предлагают однокомнатную квартиру общей площадью 38–40 кв. м. За ту же сумму в этом городе можно найти и двушку в трех — пятиэтажке без лифта. В аналогичную ценовую нишу попадает жилье в Балашихе, Троицке, Мытищах, Домодедово и других городах.
Если в Москве за 5 млн руб. предлагают к продаже однокомнатную квартиру не самого лучшего качества, то за эти деньги можно купить:
* в Видном двухкомнатную квартиру общей площадью 46,5 кв. м, расположенную на третьем этаже пятиэтажного панельного дома;
* в Пушкино двухкомнатную квартиру от 62 кв. м в кирпичном или монолитно-кирпичном доме;
* в Ивантеевке двухкомнатную квартиру площадью 67 кв. м в монолитно-кирпичном доме;
* в Подольске трехкомнатную квартиру в 77 кв. м на последнем этаже десятиэтажного панельного дома;
* в Долгопрудном двухкомнатную квартиру в 55 кв. м на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома;
* в Дедовске трехкомнатную квартиру 60 кв. м на первом этаже девяти-этажного кирпичного дома.

Покупателей вторичного жилья в Подмосковье привлекают не только цена, которая здесь ниже, чем в столице, но и благоприятная экологическая обстановка.

Покупателей вторичного жилья в Подмосковье привлекают не только цена, которая здесь ниже, чем в столице, но и благоприятная экологическая обстановка. Исходя из этого, можно составить типовые портреты потребителей. Первая группа — москвичи, желающие увеличить размеры своей жилплощади, например молодые семьи. В отдельную подкатегорию можно выделить граждан, которые не хотят жить в коммуналках и вместо комнаты стремятся приобрести квартиру. Зачастую единственно возможным решением для них становится переезд за МКАД.Вторая группа — жители других регионов. Раньше у иногородних первым шагом на пути к собственному жилью становилось приобретение комнаты в коммуналке или однушки на московской окраине. Сейчас же они все чаще предпочитают вторичное жилье в Подмосковье . Тем более что разница между областью и спальными районами столицы почти неощутима. Из города Пушкино до Садового кольца (станция метро «Комсомольская») можно добраться на электричке за 40–45 минут, а когда пустят скоростные поезда, время в пути сократится до 25 минут. К тому же, имея областную регистрацию, можно без проблем находиться в столице.
Есть и третья группа — московские пенсионеры. Многие из них приходят к выводу, что совершенно незачем оставаться в шумном и загазованном мегаполисе, когда нет больше необходимости ходить каждый день на работу. Они либо продают свою московскую квартиру, выигрывая на разнице в цене существенную сумму, либо (если квартир в столице несколько) одну из них сохраняют и сдают в аренду. Появились даже своего рода сезонные переселенцы: летом они живут в Подмосковье, пуская квартирантов на столичную жилплощадь, а на зиму возвращаются.Средние долларовые цены на "вторичку" Подмосковья снизились на 0,8 процента. Наибольшие темпы падения цен фиксируются в ближнем поясе удаления от столицы, в однокомнатных квартирах и в сегменте эконом-класса – панельных и кирпичных хрущевках, кирпичных и панельных домах с маленькой кухней. При этом в зоне дальнего Подмосковья и в сегменте многокомнатных квартир цена за месяц не изменилась.
Количество выставленного на продажу жилья и доля нового предложения в мае сократились в силу сезонности. Количество предлагаемых квартир составило 35,1 тысячу объектов (снижение на 2,6 процента). Объем предложения в денежном выражении и в общей площади уменьшились на 5,5 процента и 3 процента соответственно.Ранее цены на подмосковные новостройки в мае снизились на 1,7 процента, а средневзвешенная цена предложения составила 67,6 тысячи рублей за квадратный метр (2114 долларов). При этом с начала текущего года средние цены уменьшились на три процента.Уровень цен в домах эконом- и среднего классов снизился (на 2,3 процента и 2,4 процента соответственно), а цены на квартиры бизнес-класса потеряли 7,1 процента. Объем предложения на первичном рынке жилья Московской области по итогам мая вырос на 5,2 процента (27 домов жилой площадью 136 тысяч квадратных метров).В этом году власти региона намерены скорректировать планы по строительству в сторону увеличения объемов возведения малоэтажного жилья. В общей сложности в области в 2009 году планируется ввести в эксплуатацию до четырех миллионов квадратных метров "малоэтажки". На подмосковном рынке жилья основной тренд - стремление к ценовым параметрам столицы. Окончательной смычки и "города и деревни" пока еще не произошло, однако динамика роста стоимости жилья в Подмосковье уже опередила аналогичный показатель в мегаполисе. По итогам первого квартала текущего года, новостройки в столице подорожали в среднем на 15%, а в области - на 20%. Первичный рынок тянет за собой вторичное жилье в Подмосковье: цены в подмосковных городах выросли в среднем на 12%. Резкий всплеск спроса на первичном рынке жилья в Подмосковье были зафиксировали в 2001 году, но на тот период в приобретении жилья за кольцевой дорогой были заинтересованы в основном местные жители. Вскоре стало понятно, что возводимое в области жилье при более низких - по сравнению с Москвой ценах - не уступает по качеству столичному (панельные новостройки активно вытесняются монолитно-кирпичными домами, квартиры стали просторнее). При этом транспортная доступность городов-спутников оказалось не хуже, чем микрорайонов за пределами МКАД. Это обстоятельство разогрело интерес потенциальных столичных покупателей и, с другой стороны, подтолкнуло застройщиков к активности.В 2002 году в Подмосковье было построено порядка 3 млн. кв. метров жилья, при этом стоимость квадратного метра составляла в среднем $350. В 2003 году было возведено более 4 млн. кв. метров, а цена выросла до $550-600 за квадратный метр. В 2004 году было сдано около 5 млн. кв. метров при средней стоимости $650-700 за "квадрат". Объемы нового строительства в 2005 году составили 5,5 млн. кв. метров, стоимость квадратного метра поднялась до $950.Новая волна покупательского спроса вторичного жилья в Подмосковье появилась после того, как цена квадратного метра в столице превысила $3000.У подмосковного рынка жилья есть потенциал для ускорения роста цен, что обуславливается ростом спроса.В апреле этого года спрос на новостройки Подмосковья значительно увеличился. В феврале количество проданных квадратных метров в новостройках Подмосковья составляло всего 26% от аналогичного показателя по Москве. Сейчас это соотношение изменилось: проданные в Подмосковье площади составляют уже 47% от московских объемов реализации.
Спросом пользуются квартиры как в транспортно доступном ближнем Подмосковье (Химках, Одинцове, Мытищах), так и за пределами 30-километровой зоны, где стоимость квадратного метра не превышает $700 и вполне сравнима с общероссийскими ценами на жилье. Если говорить о типе квартир, интересующих потенциальных покупателей, то идут нарасхват однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом-класса, меньшим спросом пользуются четырехкомнатные квартиры и практически не востребованы "трешки".
Спрос на квартиры повышается благодаря реализации ипотечной программы "Доступное жилье" (это можно наблюдать на примере района Новокуркино, где стоимость квадратного метра составляет от $1600.
Как показывает практика покупатели не отказываются от сделки, если в цену квадратного метра включена стоимость отделки. В Дмитрове квадратный метр с отделкой стоит 25 тыс.- 26 тыс. рублей, но цена покупателей не останавливает- по сложившейся традиции цены на квартиры в Подмосковье снижаются по мере географической удаленности от столицы.На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке ближнего Подмосковья перешагнула отметку в $1500 за кв. метр. Так, по ценовым показателям "пограничные" (примыкающие к столице районы Московской области) практически "дышат в затылок" спальным районам мегаполиса. К примеру, стоимость квадратного метра в Мытищах сейчас составляет $1700-2000, в Красногорске - $1434-1600, в Щербинке - $1391.Говорить о стирании ценовой границы между Москвой и Подмосковьем пока не приходится, однако для этого есть все предпосылки. Массовая застройка пограничной для Москвы и Подмосковья зоны, например, Молжаниново, может способствовать коррекции ценового разрыва.В микрорайоне "Новая Трехгорка" в Одинцово стоимость квадратного метра в готовом доме составляет $2000. В планах - освоение площади в 30 га. "В Трехгорке в ближайшие два года введут в строй еще 500 тыс. кв. метров жилья. В Павшинской пойме эта цифра составит не менее 1,1 млн. кв. метров. Кроме того, в планах - беспрецедентно развитая сопутствующая инфраструктура. Она включает возведение вместе с жильем и необходимого количества школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, предприятий быта, многоэтажных паркингов - всего, что необходимо для полноценного проживания современного горожанина. Этот подход к застройке будущего микрорайона уже получил у строителей точное название город в городе.Примечательно, что в панельных домах современной планировки серии И-155, а также дома серии ИП-46С будут только дефицитные на сегодня одно-и двухкомнатные квартиры.Наличие развитой инфраструктуры играет на повышение цен. Кстати, на новостройки в Павшинской пойме расценки уже заявлены - $2500 за кв. метр.Наиболее перспективными являются те районы, в которых имеется развитая транспортная инфраструктура: железная дорога, незагруженные шоссе, удобные подъезды и благоприятная экологическая обстановка. По этим параметрам к перспективным районам можно отнести Дмитровское направление, Реутов, Одинцово (микрорайон Отрадное), Красногорск (Павшинская пойма), отстают цены в Котельниках (здесь стоимость квадратного метра составляет $1640), еще на $150-200 дешевле обходится "квадрат" в Балашихе. Причина относительной дешевизны кроется в наличии транспортных проблем.Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке по-прежнему не удовлетворен. На сегодняшний день спрос на жилье достаточно велик, а предложение ему не соответствует. Вряд ли летом будет затишье. Кроме того, те, кто не приобретет квартиру летом, осенью сможет рассчитывать только на те объекты, которые будут сдаваться уже в следующем году. Соответственно, и цены будут отличаться от нынешних.Аналитики рынка предрекают летнее замедление темпов роста цен на рынке Подмосковья, потому, что покупательская способность уже близка к потолку. В то же время говорить о снижении стоимости квадратного метра невозможно ни с точки зрения логики, ни экономики.
Вторичный рынок жилья в Подмосковье предлагает потенциальным покупателям квартир значительно более скромный выбор, нежели первичный. Заметным предложением жилья могут похвастаться Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Балашиха, в меньшей степени - Королев, Красногорск, Химки, Одинцово. Если в прошлом году на одного покупателя приходилось 5-6 продавцов, то сейчас это соотношение составляет 1:1, то есть на одного продавца приходится один покупатель.
По оценкам других экспертов сегодня спрос на подмосковную "вторичку" превышает предложение как минимум в 3-5 раз.На вторичном рынке недвижимости Подмосковья сейчас наблюдается явный дефицит предложения, однако по темпам роста цен вторичное жилье в Подмосковье уступает рынку первичного жилья.На вторичном рынке Подмосковья сейчас предлагается 23 тысячи квартир. Из этого числа 279 - "сталинки", 10 089 квартир в кирпичных домах, 7560 - квартиры в блочных и панельных домах, 1683 объекта в монолитных домах и элитке.Четкую структуру предложения вторичного жилья в Подмосковье выделить довольно сложно, вследствие того, что в области очень много нетиповых домов. Многие районы строились для военных или для рабочих промышленных предприятий, а поскольку архитектура подмосковных городов значительно отличается от московской, то сравнивать предложения на столичном рынке недвижимости и рынке жилья Московской области рынках не представляется возможным

Формирования цен на рынке вторичного жилья в Подмосковье несколько отличаются от столичных.

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что понятия престижности, а, соответственно, и критерии формирования цен на рынке вторичного жилья в Подмосковье несколько отличаются от столичных.Если в мегаполисе особым почетом по-прежнему пользуется жилье в так называемых "сталинских домах", и за них покупатели голосуют в твердой валюте, то в Подмосковье квартиры в таких домах ценятся меньше, нежели в относительно современных. Для сравнения: в Подмосковье средняя цена за "сталинку" держится на уровне $1339 за кв. метр, а квартиры в панельных и блочных домах 80-х годов продаются по $1694 за кв. метр. Подмосковные сталинки, в отличие от московских, не всегда определяются высоким качеством. Многие дома были построены пленными немцами и имеют смешанные перекрытия, что объясняет их относительно низкую цену. А панельные и блочные дома в Подмосковье не уступают по качеству аналогичным в столице, так как проекты типовые. Поэтому цена на них достаточно высокая. Рынок монолитного жилья еще находится в стадии становления, поэтому делать вывод о ценообразовании в этом сегменте пока рано.Принцип "цена зависит от места" - общий для столицы и Подмосковья. Как и в Москве, наиболее престижным считается западное направление, в аутсайдерах - восток. На стоимость, как уже отмечалось, влияет и близость к столице.Самые дорогие квадратные метры на вторичного жилья Подмосковья ($2511) зафиксированы в "ближней зоне" на белорусском направлении: на Минском и Рублево-Успенском шоссе. В "среднеудаленной зоне" (20-30 км от Москвы) средняя цена опускается до $1367 за кв. метр. Дальше на запад - и стоимость квадратного метра составляет уже $904. По северо-западному направлению (от Ленинградского шоссе) в непосредственной близости к столице стоимость квадратного метра на вторичке составляет $2322, а затем снижается, соответственно, до $1155 и $811.Несмотря на "непрестижность" восточного направления, цены здесь достаточно высоки: так, в городах-спутниках по Горьковскому шоссе стоимость квадратного метра держится на уровне $2155, по мере удаления - $1171 и $806. Тенденция к росту отмечена в районе Савеловского шоссе: там "квадрат" в среднем стоит, соответственно, $2087, $1200 и $760. Ярославское, Рязанское, Рижское и Казанское направления пока держатся единым фронтом и прочно занимают ценовую нишу в диапазоне от $1700- 2000 за кв. метр. Новыми домами, которые вскоре попадают на вторичный рынок, застраивается не только ближайшее Подмосковье, но и города, находящиеся в некотором отдалении от Москвы: Пушкино, Долгопрудный, Подольск.Жилье на первичном рынке Подмосковья рассматривается покупателями чаще всего как объект инвестирования, а квартиры вторичного жилья Подмосковья покупаются в основном с целью улучшения жилищных условий. Этому способствуют и программы ипотечного кредитования.Доля сделок с использованием ипотечных схем на вторичном рынке Подмосковья составляет около 70%. . Однако эта ситуация в последнее время стала меняться.

5 июля 2009

  Комментариев: 0   Печать