Помещения под склады в Подмосковье.

Ни один сектор недвижимости Московского региона не вызывает сегодня столько противоречивых суждений и оценок, как складской. С одной стороны, доходность проектов по строительству складов в Подмосковье начал несколько снижаться и составляет менее 20%. С другой стороны, на рынок приходят все новые игроки, с начала года анонсировано свыше десятка проектов за МКАД площадью от 50 до 600 тыс. кв. м со сроком строительства до 2010 года. Только в течение 2006 года общая площадь складов в регионе должна увеличиться почти на треть - с 2,1 млн до 3 млн кв. м, и уже это объясняет "застой" в росте арендных ставок.Хотя, по мнению многих специалистов рынка, действительная доходность этого сектора коммерческой недвижимости несколько выше декларируемой. Поэтому бороться есть за что. Особенно если принять во внимание тот факт, что спрос на высококлассные склады ежегодно увеличивается за счет постоянно растущих запросов ритейлеров, которые активно расширяют свои торговые площади. Возможно, по этой причине в последние годы складской рынок Подмосковья становится все более открытым. Это обеспечивается и большим количеством иностранных компаний, которые работают на нем. Иначе говоря, сектор складской недвижимости начинает играть по европейским правилам, и девелоперы имеют серьезные причины для оптимизма. Хотя не менее серьезны и проблемы.Изучая ситуацию на рынке складской недвижимости, в первую очередь следует составить ясное представление о складах. Сделать это не так легко. Считается, например, что складские комплексы класса А составляют около 25% общего объема площадей, класса В - 40% и класса С - 35%. Стройную картину портит то, что многие специалисты выделяют из того же объема еще и класс D.Но особые сложности с классификацией возникают из-за того, что разные компании неодинаково определяют признаки складов высших классов, причем каждая из компаний способна внятно и убедительно объяснить, почему они исходят из тех или иных характеристик., а в
Так, некоторые эксперты считают наличие системы регулирования температурного режима отличительной чертой помещений класса А.
Другие уверены, что стабильная температура должна круглогодично поддерживаться в складских помещениях класса А (не ниже 15-18С), класса В (10-18С) и что она желательна (но не обязательна) в помещениях класса С.Среди требований также числится антипылевое покрытие пола для складов обеих высших категорий. Отличаются и требования к конструкции здания .Подход к такому параметру складских помещений, как высота потолков, настолько многоплановый, что сам параметр теряет классификационную ценность. Смысл требований сводится к тому, что высокие потолки (12-14 м, но не ниже 10 м) являются признаком складов класса А, поскольку позволяют устанавливать многоуровневые стеллажи. С другой стороны, высокие стеллажи требуют более дорогого оборудования, нежели стандартные погрузчики, приводят к снижению скорости операций с хранимыми товарами, а для многих грузов вообще не подходят, как и для складов со специфическими условиями хранения и соответствующим оборудованием (например, холодильным). Поэтому многие арендаторы предпочитают складские помещения с высотой потолков 6-10 м, но по всем остальным параметрам относящиеся к классу А.Таким образом, очевидно, что, подыскивая складские помещения для своих клиентов, риэлторы менее всего используют собственные или иные классификации, больше доверяя опыту и интуиции, учету конкретных условий (характеристик товара, транспортных средств и т. п.) заказчика. Риэлторы признают необходимость общепринятой классификации, но пока не видят путей для ее создания.Отсутствие единых правил разделения складов в Подмосковье на классы, размытость параметров не столь безобидны для рынка, как может показаться.С информационной закрытостью рынка и колебаниями в классификации складских помещений тесно связан разброс оценок помещений. Например, один месяц простоя помещения снижает на 8% годовую прибыль арендной ставки. В то же время объем неудовлетворенного спроса в два-три раза превышает предложение и по итогам года вырастает на 2-3%. Острая неудовлетворенность спроса позволяет собственникам не только удерживать цены, но и повышать их в течение года. В связи с чем потенциальные платежеспособные арендаторы вынуждены переориентироваться на куплю-продажу ввиду большей выгодности подобной сделки для дальнейшего ведения бизнеса.Риэлторы стараются избегать упоминаний о недавнем снижении арендных ставок, но сегодняшний их уровень фиксируют достаточно ровно, насколько это позволяют сложности с классификацией.Уровень арендных ставок по-прежнему довольно высок. Как правило, спрос на рынке складских помещений ограничивается площадями от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м. Стоимость 1 кв. м на объекте класса А обойдется арендатору в $150-170 в год. В классе В ставки варьируются в пределах $130-140 в год. И это притом, что сюда не включены операционные расходы, коммунальные платежи и т. д. С их учетом цена аренды возрастет соответственно до $210-220 и $170-190 в год. В масштабных проектах (например, логистическом парке "Пушкинский"), где только один клиент может арендовать до 50-70 тыс. кв. м, размер ставки, конечно, ниже. Правда, такие примеры встречаются достаточно редко.В России стоимость аренды складских помещений находится на высоком уровне по сравнению с европейскими странами. Во втором квартале 2006 года максимальные базовые ставки составили $115-140 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Ожидается, что благодаря сохраняющемуся превышению спроса над предложением арендная плата останется стабильной по крайней мере до 2008 года, когда объем складов, вышедших на рынок, частично компенсирует растущий спрос".Ставки аренды для складских помещений класса А составляют $180-270 за 1 кв. м, класса В - $130-170, а площади класса С реально снять за $60-100. Наблюдается стабилизация арендных ставок, которые демонстрировали невысокие темпы роста в течение первого полугодия. Эта тенденция сохранится в течение всего года - снижения ставок не произойдет.Одной из причин неоднозначной оценки арендных ставок помещений всех классов является неодинаковость окружения Москвы.



Наибольшей популярностью у арендаторов логистических центров пользуются северо-западное, южное и юго-восточные направления. В первом случае важнейшую роль играет близость к аэропорту "Шереметьево" и основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки с севера России и из Европы. В двух других - близость к аэропорту "Домодедово" и грузовой поток из большинства регионов России,- Минское и Киевское направления продолжают привлекать инвесторов и девелоперов в связи с реконструкцией аэропорта "Внуково" и расширением Киевского шоссе".Те же особенности северных и южных направлений . Лидеры по объему предложения в складском сегменте - Ленинградское и Каширское направления, занимающие в совокупности порядка 31% складского рынка. Именно эти магистрали наиболее востребованы арендаторами складов, однако существующее предложение не соответствует некоторым основным критериям спроса.За первую половину года спрос на масштабные помещения (20-30 тыс. кв. м) поднялся с 22 до 45%. Однако по Ленинградке более 90% предлагаемых складов в Подмосковье имеют площадь меньше 20 тыс. кв. м. Тут расположены в основном складские комплексы класса А, а они, как правило, меньше, чем комплексы класса В. Каширское направление также не может предложить склады больших площадей - они варьируются от 4 тыс. до 15-17 тыс. кв. м. Классы А и В находятся в равных пропорциях, но предложение комплексов класса В площадью 10-40 тыс. кв. м ориентировано на продажу. На остальных направлениях ощущается недостаток складских площадей, но и потребность в них там не так существенна.Наиболее перспективен юг Подмосковья: здесь не так много складов, как на других направлениях, и относительно благоприятная транспортная ситуация. Хуже всего дела обстоят на севере, северо-западе и востоке, где все трассы перегружены, а некоторые шоссе, например Новорижское, застраиваются преимущественно коттеджами. Западное же направление, как и северо-западное, освоено достаточно плотно. Остается только юг.Большей популярностью в целом пользуются северное и южное направления.В настоящее время, в условиях нехватки качественных складских помещений, направление не играет решающей роли. Компании прежде всего интересует качество проектов.



Говоря о допущенных ошибках при проектировании складских объектов, наиболее распространенным недостатком, который понижает ликвидность объекта.Это неправильное соотношение общей площади застройки и площади, отведенной для подъезда, стоянки и маневров транспорта.Действительно, в свое время в погоне за эксплуатируемыми площадями девелоперы отводили под застройку до 70-75% участка и более, что в дальнейшем затрудняло эксплуатацию склада, лишало большегрузные автомобили площадок для маневрирования, не оставляло места для парковки. Сегодня девелоперы пришли к пониманию того, что площадь застройки не должна превышать 50%, при особо благоприятных условиях - 60% территории складского комплекса. Другая трудность с реализацией объекта на рынке, по мнению Ю. Тараненко, способна возникнуть на основе специализации объекта:Так, некоторые склады строятся под конкретный бизнес, складирование определенного товара. Но наибольшим спросом пользуются универсальные помещения, то есть приспособленные под большой спектр товаров. Поэтому для специализированного складского помещения найти арендатора гораздо труднее, чем для универсального склада.Что касается негативных тенденций в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, то они непосредственно с рынком недвижимости никак не связаны, но способны оказать на него негативное влияние. Дело в том, что в данный момент достаточно активно логистическими комплексами застраиваются Ярославское, Рязанское шоссе, а также целый ряд других трасс, которые испытывают трудности с пропускной способностью. С приростом складских площадей все очевиднее будет транспортная проблема. Уже сейчас многие предприниматели вынуждены прибегать к перевозке и складированию продукции ночью. А что делать тем организациям, которые работают с оперативными заказами и оперативной доставкой?Самая распространенная проблема - получение разрешения на отвод тех или иных коммуникаций. Чаще всего возникают трудности с электроэнергией. Решать их приходится альтернативным способом: строить газогенераторную подстанцию, которая обеспечивает комплекс как электричеством, так и теплом.Абсолютное большинство крупных участков, интересных для возведения складов, имеют сельскохозяйственное назначение. Процедура изменения их статуса сопряжена с рядом сложностей, пока тенденции к ее упрощению или удешевлению не наблюдается. Кроме того, недостаточно четко регламентирована процедура приобретения земли, находящейся в ведении районных властей. Подобные проблемы служат сдерживающим фактором, во многом препятствуют выходу мелких девелоперов в складской сегмент.Несмотря на то что на стадии проекта находится большое количество складских комплексов, предложение остается очень низким из-за того, что завершение значительной части проектов откладывается на более поздние сроки. Задержки в строительстве, как правило, связаны с трудностями, которые возникают на стадии получения разрешительной документации и перевода земельного участка из сельскохозяйственного в промышленное использование.Активизации западных и российских инвесторов в складском бизнесе способствуют самые высокие по сравнению с другими сегментами российского рынка коммерческой недвижимости ставки: себестоимость девелопмента на уровне $1100 за 1 кв. м и высокий спрос на складские площади обеспечивают уровень доходности в пределах 15-25%.Предпосылками для бурного развития рынка складов в Подмосковье является стабильное экономическое развитие региона и России в целома. Однако предложение качественных площадей остается ограниченным.
Несмотря на рост объемов строительства на конец первой половины года, Москва и Подмосковье продолжают отставать по показателю объема складских помещений на 1 тыс. жителей от большинства европейских городов. Для российской столицы этот показатель составляет около 237,3 кв. м. К началу июля общий объем современных складских площадей равнялся 2,5 млн кв. м, из них на класс А приходится только 1,6 млн кв. м.Большая часть экспонируемых объектов имеет существенные недостатки, которые затрудняют процесс реализации. В то же время грамотно разработанные склады находят хозяина или арендатора еще на стадии возведения. А если проект ведет известный девелопер, то площади реализуются на самой ранней стадии строительства.



Одной из заметных тенденций последнего времени стали децентрализация складской недвижимости, быстрый выход объектов за пределы города.Причиной тому являются сложности с арендой больших площадей; высокие арендные ставки в черте города; загруженность московских улиц и сложная транспортная обстановка; отсутствие парковок. Сейчас создаются проекты многофункциональных техно- и бизнес-парков, совмещающих офисную, складскую и гостиничную функции, которые частично решают вышеперечисленные проблемы. Поэтому преимущества объектов за МКАД налицо.Недостаток предложения складских площадей в столице привел к тому, что за последний год несколько розничных компаний объявили о намерениях возвести собственные складские помещения. Компания предполагает сдать в эксплуатацию в Подмосковье склад общей площадью 100 тыс. кв. м; приобрела земельный участок 18 га под склад класса А площадью 75 тыс. кв. м; объявила о планах построить складской терминал площадью 50 тыс. кв. м; пивоваренная компания намерена создать терминал площадью 12 тыс. кв. м.Таким образом, оптимизм девелоперов и риэлторов в отношении складского сегмента даже на фоне некоторого застоя в росте арендных ставок выглядит обоснованным. Они уверены в стабильном экономическом положении страны, сохранении доходности складских комплексов (по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости), увеличении доли предложений высокого качества.Главная же особенность, которую в той или иной мере отмечают все специалисты, заключается в истощении складских ресурсов и транспортных возможностей Москвы: дальнейшее развитие торгового сектора столицы, простое поддержание его на прежнем уровне невозможно без выхода за МКАД. То, что промышленные и торговые предприятия инициируют собственные проекты, не дожидаясь сторонних предложений, - верное тому свидетельство.Если еще несколько лет назад складской сегмент рынка коммерческой недвижимости сложно было назвать полноценным, то сегодня уже можно говорить, что он практически сформирован и становится все более прозрачным и цивилизованным. В настоящее время в Московском регионе имеется примерно 5 млн.кв.м складов всех классов, из которых на долю профессиональных складских помещений классов А и В приходится примерно 50% общего предложения. Склады Подмосковья стали еще одной доходной нишей для инвестиций. Но инвестиции в склады долгосрочны - окупаемость составляет не менее шести лет.

 



 

Основными источниками спроса на рассматриваемом рынке являются логистические операторы, торговые сети супермаркетов и производители товаров.Уровень спроса на современные складские помещения классов А и В имеет устойчивую тенденцию роста.Наиболее востребованными были складские помещения площадью до 10 000 кв.м (на них приходилось около 65% спроса), однако в настоящее время отмечается возрастающая потребность и в гораздо больших площадях (от 10 000 до 30 000 кв.м).Кроме того, в области спроса сформировалась следующая тенденция: арендаторы при выборе складского помещения все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. По оценкам, более 30% потенциальных арендаторов рассматривали предложения складов в Подмосковье, находящихся на расстоянии 30-100 км от МКАД.Наибольшим спросом пользовались наименее загруженные транспортные направления - Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе. Популярными у арендаторов также являются складские комплексы на юго-западе Московской области, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково.Спрос на аренду готовых к эксплуатации складских помещений по-прежнему значительно превышает предложение. В связи с этим, все большее распространение получает практика долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объекта.Неудовлетворенный спрос пока велик.Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение складских площадей пока никак не может поспеть за нарастающим спросом. Наиболее особый дефицит наблюдается в области высококачественных складских площадей: уровень предложения готовых площадей складских помещений для класса В составляет примерно 2-4%, а для класса А - менее 1 процента.Условно Московский регион можно разделить на три зоны строительства: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Но в столице строить склады сейчас нерентабельно; проект становится невыгоден при цене земли свыше $0,3 млн. за 1 га, а цена земли в Москве сейчас может доходить и до $13 млн. за 1 гектар. Здесь более эффективны небольшие склады в составе торговых и офисных центров. Между третьим транспортным кольцом и МКАД стоимость 1 га земли составляет $0,6-0,8 млн., на МКАД - $1-1,5 млн, на расстоянии 10 км от МКАД - $0,2-0,5 миллиона. Цена земли зависит от близости шоссе, размеров площадки, топографии, состояния коммуникаций, наличия железнодорожной ветки и т.д. Себестоимость строительства складов класса А составляет $500-700/кв.метров.Маркетинговые исследования показывают, что свыше 90% спроса приходится на склады Подмосковья , расположенные между МКАД и Малым бетонным кольцом (трасса А-107), и только 8% - непосредственно на Москву.В последнее время основное строительство разворачивалось на расстоянии от 1 до 25 км от МКАД, причем наибольшее количество построенных складских площадей было сосредоточено на юго-восточном направлении. В настоящее время на рынке складской недвижимости готовится к вводу в эксплуатацию ряд крупных проектов классов А и В.В период до 2010 года основное строительство будет вестись на юге и юго-востоке Москвы и Московской области. По-прежнему популярными у девелоперов останутся северное и западное направления. Наименьшее количество новых складских площадей будет введено на восточном направлении.В связи с тем что основные потребители складской недвижимости гораздо меньше подвержены ажиотажным тенденциям, чем потребители жилья, в настоящее время наблюдался умеренный рост цен на складские помещения. В будущем на рассматриваемом рынке вряд ли стоит ожидать снижения цен, но и резкого их повышения тоже не будет. Заметим, что цены на склады Подмосковья и так очень высоки по сравнению с общеевропейским уровнем.Ожидается дальнейшее увеличение спроса (в основном в сегменте складских помещений класса "А") и общее повышение требований арендаторов к качеству складских комплексов. В связи с этим улучшится качественная структура рынка складской недвижимости.По-прежнему будут практически отсутствовать свободные складские площади, что связано с относительно небольшими объемами нового строительства, обусловленными, главным образом, сложностями в получении земельных участков под него.До 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию около 2,7 млн.кв.м качественных складских помещений, однако, основываясь на предыдущем опыте складского строительства, можно предположить, что ввод в эксплуатацию данных площадей произойдет с некоторым опозданием.На рассматриваемом рынке в ближайшее время продолжится умеренный рост цен, причем наибольшие темпы роста будут наблюдаться по таким составляющим общей цены, как цены на земельные участки, операционные расходы и коммунальные платежи. В долгосрочной перспективе может произойти стабилизация арендных ставок, связанная с увеличением объемов предложения.Экспертами прогнозируется смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Каширское шоссе). В направлении же Ленинградского шоссе, где сейчас сосредоточено более 30% складских площадей Московского региона, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и крайней перегруженностью этой трассы.

{mainlink_code}