В настоящее время на рынке гаражной недвижимости наблюдается усиление интереса к Подмосковью.
Разговоры о том, что в столице не хватает свободных площадок под строительство гаражей, идут на рынке достаточно давно. Возникает вопрос: какие выходы ищут девелоперы из этой ситуации? Одно из самых популярных решений – переход рынка девелопмента в Подмосковье.В настоящее время на рынке наблюдается усиление интереса к гаражам Подмосковья и, соответственно, притока инвестиций в область на фоне имеющихся в этом регионе свободных земель и приемлемой транспортной доступности.Сейчас много говорят о возможности объединения Москвы и Подмосковья, и это может заметно активизировать рынок девелопмента Подмосковья.Подмосковное жилье стоит в 2 и более раза дешевле, чем столичное, и, следовательно, более доступно .В перспективе, возможно, число предложений
гаражей в Подмосковье будет расти. Но, как известно, летом происходит традиционное сезонное затишье на рынке недвижимости. Хотя некоторые игроки могут активизировать рекламную кампанию, особенно если рекламируемые объекты привлекательны для летнего отдыха (рядом лес, река и др.). К тому же летний сезон идеально подходит для завершения строительно-отделочных работ (погода сухая, теплая). И это тоже способствует росту предложения недвижимости в летний сезон. Кроме того, могут быть выведены на рынок достроенные объекты, строительство которых начиналось 2 и более года назад. Интерес 40 % москвичей понятен – ведь подмосковное жилье стоит в 2 и более раза дешевле, чем столичное, и, следовательно, более доступно.
Гаражи сегодня – баланс между спросом и предложением.Ежедневно москвичи приобретают более 500 автомобилей, которые надо где-то парковать или хранить. Между тем, удобные паркинги и подземные гаражи не всегда предусмотрены в необходимом количестве даже в новостройках. В советское время такую роскошь, как личный автомобиль, могли позволить себе немногие. В результате при строительстве микрорайонов создание гаражей и парковочных мест для автомобилей было не предусмотрено проектом. По мере роста парка автомобилей местами автостоянок стали площадки перед домами. Чуть позже, в 70-е и 80-е годы, появились
гаражи в Подмосковье, расположенные, как правило, вдоль промышленных зон, железнодорожных путей. Подобные железные боксы (не путать с «ракушками») востребованы до сих пор.В начале девяностых годов появились частные охраняемые автостоянки, а также были предприняты попытки обеспечивать безопасность и сохранность своего автомобиля под окнами квартиры – так появились суррогатные гаражи-«ракушки». Также же стали строиться первые многоуровневые подземные и надземные гаражи, места в которых предлагались к продаже физическим лицам. Ранее, за самым редким исключением, гаражи такого уровня принадлежали только организациям и были немногочисленны.Столичные власти постоянно работают над решением проблемы «бездомных» автомобилей. Не обошлось без ошибок – например, сегодня около двух га московских земель занято «ракушками». Такое использование дорогих площадей просто неэффективно, кроме того, часто ракушки, установленные незаконно, создают угрозу безопасности населения, мешая проезду к подъездам пожарных или скорой. Московские власти в последние годы постепенно сокращают количество «ракушек». Планируется сохранить право на них лишь для некоторых льготных категорий граждан – например, инвалидов-«опорников».
Согласно принятым законодательным нормам, сейчас создатели проектов микрорайонов и жилых домов предусматривают наличие автостоянок и гаражей в своих проектах, в которых количество машиномест, как минимум, соответствует количеству квартир в доме. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 4.10.2005 года, обеспеченность
гаражами в Подмосковье должна составлять не менее одного и не более двух на одну квартиру, в зависимости от принадлежности дома к категории комфортности.
Но строительство все равно не успевает за все растущим числом автомобилей. В 2007 году в Москве построили гаражей 134 тыс. машиномест. Такого количества явно недостаточно, ведь в среднем автопарк увеличивается на 9% в год, ежедневно на столичных дорогах появляются около 550 новых автомобилей. Всего же за последние три года количество автомобилей увеличивалось ежегодно на 150000 - 200000. К 2010 году планируемый парк составит 4 млн. авто.Таким образом, можно предположить, что проблема недостатка машиномест, которую уже сегодня можно назвать одной из самых острых в городе, в дальнейшем будет только усугубляться.Спрос большой – будет ли ажиотаж?Логично предположить, что в такой ситуации
гаражи в Подмосковье и машиноместа будут продаваться, как горячие пирожки, и постоянно дорожать. В некоторых районах Москвы стоимость места для машины в подземном гараже превысила не только стоимость самого автомобиля, но и стоимость аналогичной по метражу жилой площади. Теперь место в гараже многоквартирного дома эконом-класса может стоить более 2,5 млн. рублей (более $100 000). В элитный жилых домах стоимость машиноместа в подземном гараже может достигать стоимости однокомнатной квартиры в Подмосковье (до $160000).
Стоимость гаражей в Подмосковье продолжает неуклонно расти.
- Паркинги в новостройках, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца, подорожали за прошедший год на 31%, сейчас средняя стоимость машиноместа составляет $127000;
- В новостройке бизнес-класса, расположенной между ТТК и МКАД машиноместо можно приобрести в среднем за $65 000, что на 16% дороже, чем в прошлом году;
- В ближнем Подмосковье стоимость машиноместа поднялась до $29000, то есть подорожала на 9%;
-
Гараж в Подмосковье средней удаленности машиноместо оценивается в среднем в $21, 8%, что на 13,2% больше, чем в прошлом году.
Тем не менее, инвесторы не считают гаражный бизнес очень выгодным: прибыль при строительстве гаража обычно не превышает 20%, в то время как прибыль при строительстве жилья может составить 100 – 200% и более.
Кроме этого, гаражи – товар, за который готов заплатить далеко не каждый покупатель.
Следует учесть, что нынешние градостроительные нормы предъявляют весьма суровые требования к гаражам. Особенно это касается Центрального округа столицы. Необходимо, чтобы паркинг возводился подальше от жилья и инженерных коммуникаций. В результате часто случается, что паркинг или гараж находятся довольно далеко от дома.Важнейший фактор, который отличает машиноместо от квартиры – заменяемость машиноместа. Если альтернативы жилью нет, и каждый человек нуждается в крыше над головой, но гараж вполне можно заменить.Например, до сих пор еще можно приобрести и установить «ракушку» за $5000 – и оставлять любимое авто под окнами. С защитой от мелких хулиганов или непогоды металлический тент вполне справится.
Можно также застраховать машину и оставлять ее прямо на улице. Если учесть, что стоимость полного страхования составляет около 10% стоимости автомашины, а цена гаража превышает стоимость авто – такой выход предпочитают очень многие.
Гаражи в Подмосковье, в отличие от других объектов рынка недвижимости, имеют более выраженный предел цены. Скорее всего, в ближайшем будущем можно ожидать стабилизацию цен на паркинги. Но даже при нынешних ценах на недвижимость, паркинги попадают в категорию роскоши, а не вынужденной необходимости.
Доступность паркинга - в кредите?Инструментом, стимулирующим приобретения машиноместа, может стать специальная программа гаражного кредитования. Ведь высокие цены отпугивают покупателей, и уже сегодня переизбытка предложений на рынке гаражей и паркингов не наступает лишь потому, что дефицит все еще велик.
Но сегодня такой кредитный инструмент не разработан, поэтому клиентам приходится пользоваться либо потребительским кредитом, либо ломбардным ипотечным. Банки не возражают, чтобы деньги, занятые под залог уже существующего жилья, были потрачены на паркинг или гараж.
Средние ставки по потребительским кредитам составляют 18% – 20% в год, «ломбрадные» ставки чуть ниже – 13,5% - 14%. Классическая ипотека была бы хороша именно низкой ставкой – 10 – 11% в год. При такой ставке – если взять кредит на 10 лет под гараж стоимостью $20000 – ежемесячный платеж составит около 7000 руб.
Согласно действующему законодательству, ипотека подразумевает залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрировано в соответствующих органах государственной регистрации. И если в Федеральном законе «Об ипотеке» гараж упоминается в качестве возможного предмета ипотеки, то ссылка на машиноместо отсутствует. Таким образом, взять
гараж в Подмосковье в кредит сегодня невозможно.
Впрочем, уже готовятся поправки в Закон «Об ипотеке», и аналитики считают, что ипотечные продукты для приобретения машиномест будут очень востребованы. Если ежемесячные выплаты по кредиту не будут превышать плату за аренду, граждане охотно будут покупать гаражи, а не платить за аренду «чужому дяде».
